Imissão na Posse: Quando é Preciso Entrar com Ação Após o Leilão?

Você arrematou um imóvel em leilão, pagou tudo certinho, cuidou da documentação... mas quando vai visitar, ele está ocupado. E agora? Como tomar posse legalmente?

Essa é uma situação muito comum entre investidores — e, por incrível que pareça, pouca gente fala abertamente sobre isso.

Neste artigo, vou te explicar de forma clara quando é necessário entrar com a ação de imissão na posse, como funciona o processo e o que fazer para evitar prejuízo ou perda de tempo.

O que é a imissão na posse?

A imissão na posse é a ação judicial que garante ao arrematante o direito de entrar no imóvel que comprou em leilão. Mesmo que o imóvel seja seu legalmente, pode ser que você ainda não consiga usá-lo na prática porque está ocupado por terceiros.

Essa ação serve justamente para isso: fazer valer o seu direito de posse, com base no registro em seu nome.

Mas eu não deveria ter direito à posse automaticamente?

Em teoria, sim. Se você pagou, registrou, e tudo está conforme a lei, o imóvel é seu. Mas na prática, se houver ocupantes, a posse pode não ser entregue espontaneamente.

É por isso que, em muitos casos, é necessário acionar o Judiciário — e pedir a imissão na posse com pedido de liminar, que nada mais é do que um pedido de urgência para que a Justiça te permita entrar no imóvel mesmo antes do fim do processo.

Quando é necessário entrar com essa ação?

Você vai precisar ingressar com imissão na posse quando:

·       O imóvel estiver ocupado por ex-proprietário, inquilino, invasor ou familiar;

·       Houver resistência à desocupação amigável;

·       A posse não for entregue voluntariamente após o registro em cartório;

·       O edital não tiver previsão de desocupação automática.

💡 O ideal é sempre tentar primeiro uma negociação amigável — com prazo para saída, auxílio na mudança, ou acordo extrajudicial. Mas se não funcionar, a ação é o caminho.

O que acontece dentro do processo?

De forma bem prática, o processo de imissão segue assim:

1.     Ajuizamento da ação com pedido de liminar: O advogado entra com a ação e demonstra que o imóvel foi legalmente arrematado, pago e registrado.

2.     Análise do juiz: Se os documentos estiverem em ordem, o juiz pode conceder liminar autorizando a entrada imediata.

3.     Atuação do oficial de justiça: Com a ordem judicial em mãos, o oficial vai até o imóvel para entregar a notificação. Se houver recusa, pode ser autorizado o uso de força policial.

4.     Cumprimento e posse: Após a desocupação, você assume a posse de fato. E, em alguns casos, pode até cobrar indenização por lucros cessantes (aluguel que deixou de receber).

E se eu não entrar com a ação?

Você corre o risco de:

·       Ficar sem acesso ao imóvel por tempo indefinido;

·       Perder prazos importantes de regularização;

·       Arcar com custos de IPTU ou condomínio sem usar o imóvel;

·       Perder rendimento se pretendia revender ou alugar.

Posso pedir essa ação sozinho ou preciso de advogado?

Por ser uma ação judicial com análise técnica da documentação e pedido liminar, a presença de advogado é obrigatória. Além disso, um bom profissional pode:

·       Montar a estratégia mais rápida e eficaz;

·       Evitar erros que atrasam o processo;

·       Reduzir custos com tentativas frustradas de negociação.

Conclusão

A posse do imóvel é um direito seu — e a ação de imissão existe justamente para garantir isso. Se você arrematou um imóvel e ele está ocupado, não deixe o tempo passar. Com orientação jurídica adequada, é possível resolver a situação com segurança, rapidez e menor desgaste.

O Escritório GP Advocacia, por meio da ALI – Assessoria para Leilão de Imóveis, acompanha toda a etapa de desocupação: desde tentativas de acordo até a ação judicial completa, incluindo liminar, oficial de justiça e uso de força policial, se necessário.

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