Quais os Custos Reais ao Comprar um Imóvel em Leilão? Planeje Antes de Arrematar

Arrematar um imóvel em leilão pode ser uma excelente oportunidade de investimento. Os descontos são muito atraentes. Mas para que o negócio realmente valha a pena, é essencial saber todos os custos envolvidos, além do valor do lance. Muitos iniciantes cometem o erro de calcular apenas o preço da arrematação, sem considerar os encargos obrigatórios que vêm depois.

Neste artigo, você vai entender quais são esses custos, como se preparar financeiramente e evitar surpresas que podem comprometer o retorno do seu investimento.

Saiba quais são os custos reais ao comprar um imóvel em leilão e como se planejar financeiramente para evitar prejuízos e calcular seu lance com segurança.

Por que planejar os custos é essencial?

Ao investir em imóveis de leilão, o maior erro é pensar que o valor do lance é o único custo relevante. Na prática, há uma série de despesas adicionais obrigatórias, além de eventuais gastos imprevistos com reformas, regularização e desocupação.

Um planejamento financeiro completo evita dores de cabeça e permite que você avalie com segurança o valor máximo que pode oferecer no leilão.

 

Custos que devem entrar no seu plano financeiro

Veja os principais custos que você precisa considerar antes de arrematar um imóvel em leilão:

1. Comissão do leiloeiro

·         Percentual obrigatório sobre o valor de arrematação.

·         Em geral, varia entre 5% e 6%, conforme o edital.

·         Pago diretamente ao leiloeiro, normalmente em até 24h após o leilão.

2. ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)

·         Imposto municipal obrigatório para a transferência de propriedade.

·         Varia conforme o município. Alguns exemplos: Curitiba/PR: 2,7% e São Paulo/SP: 3%.

·         Base de cálculo: esse é um assunto polêmico e vou precisar de um artigo para ele. Mas saiba que é definido pela Prefeitura.

3. Custos com escritura e registro

·         Documentação necessária para formalizar a propriedade legal do imóvel. Ponto importantíssimo! Costumo dizer aos clientes que “sem seu nome no papel, o apartamento não é seu e sim do antigo dono ainda”.

·         Os valores variam, mas podem chegar a R$ 5.000, dependendo do cartório e do valor do imóvel.

4. Despesas com desocupação (se o imóvel estiver ocupado)

·         Em muitos casos, o imóvel ainda está ocupado por ex-proprietários ou terceiros.

·         Pode ser necessário:

o    Negociação amigável (ex: pagamento de mudança);

o    Ou ação judicial de imissão na posse, com custas processuais e honorários advocatícios.

5. Dívidas de IPTU ou condomínio (caso aplicável)

·         Em imóveis judiciais, algumas dívidas podem ser assumidas pelo arrematante.

·         É essencial verificar no edital quem é o responsável por quitar os débitos.

6. Reforma

·         Muitos imóveis de leilão estão em mau estado de conservação.

·         É comum a necessidade de:

o    Reparos elétricos e hidráulicos;

o    Pintura, troca de portas, janelas, pisos.

 

Agora, vamos a um exemplo prático para ajudar na visualização dos custos totais!

Nesse exemplo, o imóvel foi arrematado por R$ 300.000,00.

Item	Valor estimado
Valor da arrematação	R$ 300.000
Taxa do leiloeiro (5%)	R$ 15.000
ITBI (Curitiba/2,7%)	R$ 8.100
Escritura e registro	R$ 4.500
Reforma básica	R$ 25.000
Desocupação amigável	R$ 3.000 (frete e ajuda)
Total estimado	R$ 355.600

Ou seja, o custo final pode ultrapassar 18% a mais do valor do lance. Portanto, planejar é indispensável.

Dica de ouro: calcule o seu lance máximo com base no custo total!

Antes de dar um lance, calcule:

💡 Lance máximo = Valor de mercado – (custos totais estimados + margem de lucro desejada)

Esse cálculo evita que você arremate um imóvel aparentemente barato, mas que se revele um investimento com pouco retorno ou até prejuízo.

 

Conclusão

Comprar um imóvel em leilão exige estudo e estratégia, começando com o planejamento financeiro. Dessa forma, ao considerar os custos reais, você se protege de surpresas e investe com inteligência, sabendo exatamente qual será o seu % de lucro líquido no negócio.

Se você está avaliando participar de um leilão, o Escritório GP Advocacia pode ajudar com uma análise jurídica detalhada e planejamento completo, para que sua arrematação seja segura, rentável e livre de imprevistos.

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