Leilão de Imóvel Ocupado: Direitos e Limites de Cada Tipo de Ocupante

Descobrir que o imóvel arrematado em leilão está ocupado é uma situação comum, mas nem sempre o ocupante tem o mesmo fundamento jurídico para resistir à entrega do bem. O que muda de caso para caso é justamente o vínculo que liga essa pessoa ao imóvel, e é esse vínculo que determina quais direitos podem ser exercidos, por quanto tempo e com que consequências processuais. Este artigo apresenta os principais perfis de ocupante, o que a lei lhes assegura e onde termina a proteção jurídica de cada um.

Por Gisele Pace

Quem pode estar dentro do imóvel arrematado em leilão

O equívoco mais recorrente do investidor iniciante é tratar qualquer ocupante como se tivesse o mesmo grau de resistência jurídica. Na prática, existem ao menos quatro perfis com tratamentos legais distintos.

O primeiro é o devedor fiduciante ou antigo proprietário executado. Em leilões extrajudiciais regidos pela Lei nº 9.514/1997, trata-se da pessoa que perdeu a propriedade pela consolidação em nome do credor fiduciário após o inadimplemento. Continua no imóvel, mas sem título jurídico que sustente essa permanência. Sua resistência, em regra, é a mais frágil dentre todos os perfis.

O segundo é o locatário com contrato averbado na matrícula. Quando há locação com cláusula expressa de vigência em caso de alienação, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o locatário tem proteção real frente ao arrematante. O fundamento está no art. 576 do Código Civil, que condiciona a oponibilidade do contrato ao ato registral, combinado com o art. 8º da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).

O terceiro é o locatário sem contrato registrado. Aqui, o arrematante não está obrigado a respeitar o prazo contratual. O art. 8º da Lei nº 8.245/1991 autoriza o adquirente a denunciar o contrato, com concessão de 90 dias para desocupação voluntária.

O quarto é o comodatário ou invasor. O comodato, que é o empréstimo gratuito do bem pelo antigo proprietário, não se opõe ao arrematante, pois se extingue com a transferência da propriedade. Invasores sem qualquer título são o perfil com menor amparo legal dentre todos.

O locatário com contrato registrado: a proteção mais robusta do ocupante

Dentro de todos os perfis possíveis, o locatário com contrato averbado (contrato de locação averbado na matrícula do imóvel) e cláusula de vigência é o único que tem fundamento sólido para resistir à imissão durante o prazo pactuado. O princípio que sustenta essa proteção é claro: o registro produz efeitos perante terceiros, inclusive perante ao arrematante, que deve ter tido acesso à informação ao analisar a matrícula antes de dar o lance.

Essa constatação tem implicação direta para a due diligence pré-leilão. A análise da matrícula atualizada, com certidão de ônus reais, é etapa obrigatória antes de qualquer arrematação. A existência de contrato de locação averbado impacta o prazo real para obtenção da posse e, portanto, o cálculo de retorno do investimento.

Se o contrato não está registrado, o panorama muda. O arrematante se equipara ao adquirente previsto no art. 8º da Lei nº 8.245/1991 e pode denunciar o contrato, observado o prazo de 90 dias. O descumprimento autoriza ação de despejo, que é o instrumento processual correto nessa hipótese, não a ação de imissão na posse.

O direito de preferência do locatário se aplica no leilão?

O art. 27 da Lei nº 8.245/1991 confere ao locatário direito de preferência na aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros. A pergunta que surge com frequência é se esse direito se aplica quando o imóvel vai a leilão.

O entendimento predominante é que o direito de preferência não alcança leilões judiciais, pois a arrematação é ato de império do Estado, não alienação voluntária pelo proprietário. O arrematante em leilão judicial não se equipara ao comprador de negócio privado.

Para o leilão extrajudicial de alienação fiduciária, a lógica é semelhante: o procedimento decorre do inadimplemento contratual e é conduzido pelo credor fiduciário, não pelo devedor proprietário. A alienação, nessa hipótese, não emana de ato volitivo do locador, que é condição implícita para a incidência da preferência.

O investidor deve, de todo modo, verificar a existência de contratos averbados antes de arrematar, para não se deparar com alegações de preferência preterida, ainda que essas alegações raramente prosperem no contexto de leilões.

A ação anulatória do leilão pode impedir a imissão na posse?

Uma das estratégias mais utilizadas por ocupantes é o ajuizamento de ação anulatória do leilão de imóvel, combinada com pedido de tutela de urgência para suspender a imissão. O raciocínio do ocupante é de que, enquanto o leilão é questionado judicialmente, o arrematante não poderia tomar posse do imóvel ocupado.

O Tribunal de Justiça do Paraná enfrentou diretamente essa questão nos autos do processo nº 0115102-15.2024.8.16.0000, da Comarca de Curitiba, envolvendo embargos de terceiro em leilão extrajudicial de imóvel com alienação fiduciária. O Tribunal firmou duas teses objetivas:

A primeira estabelece que a mera existência de ação anulatória do leilão extrajudicial não impede a imissão de posse do arrematante de imóvel objeto de alienação fiduciária.

A segunda fixa que o prazo para desocupação do imóvel pelo devedor fiduciante ou ocupante deve ser de 60 dias, contados da intimação da decisão de primeiro grau, conforme previsto no art. 30 da Lei nº 9.514/1997.

O fundamento é coerente: sem decisão judicial específica que defira a suspensão como medida cautelar nos autos da ação anulatória, o simples ajuizamento não produz efeito paralisante sobre o direito do arrematante. A presunção de validade do leilão prevalece até que haja declaração judicial em sentido contrário, com efeitos suspensivos expressamente deferidos.

O prazo legal de desocupação: 60 dias sem espaço para barganha

Quando o ocupante é o devedor fiduciante ou terceiro em imóvel de alienação fiduciária, o prazo de desocupação está fixado em lei, no art. 30 e parágrafo único da Lei nº 9.514/1997. São 60 dias a partir da intimação da decisão de primeiro grau que deferiu a imissão na posse.

Esse prazo é objetivo e afasta a discricionariedade judicial para fixar prazos menores ou para ignorar a norma. Também afasta qualquer negociação informal em que o ocupante tente estender esse período indefinidamente.

Para o arrematante, esse prazo é um dado concreto a incorporar no planejamento: deferida a imissão, ainda há 60 dias antes de ser possível acionar o cumprimento forçado com apoio de oficial de justiça. Transcorrido esse prazo sem desocupação voluntária, o cumprimento pode ser exigido sem necessidade de nova provocação judicial.

O que o ocupante não pode fazer, independentemente do perfil

Há um conjunto de condutas que nenhum perfil de ocupante pode adotar com amparo legal, ainda que seja comum tentá-las na prática.

O ocupante não pode recusar o cumprimento de ordem judicial de desocupação com fundamento em alegação genérica de irregularidade do leilão, sem que haja decisão judicial específica suspendendo a imissão. O simples ajuizamento de ação impugnatória não basta.

Também não pode utilizar a alegação de direito de retenção por benfeitorias como escudo à desocupação. A retenção por benfeitorias é direito processualmente legítimo, mas deve ser arguida e liquidada nos próprios autos, sem que sirva de obstáculo autônomo à entrega do bem.

O art. 80 do Código de Processo Civil prevê responsabilidade por litigância de má-fé quando o comportamento processual é claramente protelatório, sem fundamento específico. O juiz pode, de ofício, aplicar multa e condenar o litigante ao ressarcimento das despesas.

Como o arrematante deve identificar o perfil do ocupante antes de ajuizar

A identificação correta do ocupante evita a escolha da via processual errada, o que pode comprometer o andamento e o prazo da ação.

Se o ocupante é o devedor ou terceiro sem contrato vigente, o instrumento adequado é a ação de imissão na posse, com base nos arts. 560 e seguintes do CPC e no art. 30 da Lei nº 9.514/1997, conforme o caso. Se há contrato de locação vigente não registrado, o caminho é a notificação extrajudicial seguida de ação de despejo, com fundamento no art. 8º da Lei nº 8.245/1991. Se o contrato está averbado e contém cláusula de vigência, é necessário avaliar o prazo restante antes de definir qualquer estratégia.

Essa identificação deve ser feita com base em documentação concreta: matrícula atualizada, pesquisa de ações cíveis vinculadas ao imóvel e, quando possível, diligência prévia ao local para verificar o estado de ocupação e o perfil de quem ocupa.

Conclusão

O imóvel ocupado em leilão não comporta uma resposta jurídica única. O direito que o ocupante pode exercer depende, antes de tudo, do título que fundamenta sua permanência no bem. Devedores e invasores têm proteção mínima. Locatários com contrato registrado têm amparo mais sólido, que o arrematante precisa identificar antes de arrematar. Em qualquer cenário, a mera existência de ação anulatória do leilão não suspende a imissão na posse, conforme fixado pelo TJ-PR.

Para o investidor, a principal orientação prática é que o trabalho de análise começa antes do lance, não depois. Conhecer o perfil do ocupante, os contratos registrados e as ações judiciais vinculadas ao imóvel é parte da avaliação de risco que antecede qualquer arrematação.

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